אנחנו קונים דירה חדשה מקבלן או מיזם, האם אנחנו צריכים עו"ד?
מהו רגולציה ואיך זה מתקשר לרכישת דירה חדשה? פעמים רבות, בכל מיני סוגים של התקשרויות, ישנם פערי כוחות משמעותיים בין הצדדים להתקשרות. דוגמא יחסית מובהקת ניתן למצוא בהתקשרות של אנשים עם חברות הביטוח הגדולות. כאשר אדם מן היישוב רוכש פוליסת ביטוח הוא בעצם משלם סכום חודשי סימלי – קרי פרמיה (לרוב על בסיס חודשי) על מנת שבקרות האירוע הביטוחי תפצה אותו חברת הביטוח בסכום גדול, משמעותי וניכר. מי מבטיח למבוטח שחלילה בקרות האירוע הביטוחי תהיה שם החברה המבטחת עבור אותו מבוטח כשיש לה את החוסן הכלכלי לפצותו?! לשם כך, ישנו אגף במשרד האוצר המכונה המפקח על הביטוח, מדובר בגוף סטטוטורי שתפקידו לוודא בין היתר את חוסנה של החברה המבטחת, זאת בין היתר על ידי יזום של חקיקה והתקנת תקנות בענף הביטוח. רגולציה הוא בעצם תהליך של חקיקת חוקים והתקנת תקנות, כאלו שמטרתם להגביל ולרסן את כוחו של הגוף הגדול מחד ולחזק ולשמר את זכויותיו של הפרט מאידך.
איך הדוגמא הזאת נוגעת לענייננו? הדוגמא הזאת באה במטרה להמחיש מצב את פערי הכוחות המשמעותיים שבין גוף גדול לבין ציבור רחב שלכל אחד מפרטיו אין היכולת לעמוד מול קביעותיו, דרישותיו ותנאיו של הגוף הגדול. גם כאשר רוכשים דירה מקבלן או מחברה יזמית, ניצבים הרוכשים מול גוף גדול שלצידו עורכי דין והסכמים מרובי עמודים שבהם אינספור קביעות, תנאים והתניות. אבל, כאן נכנס שוב עניין הרגולציה, המחוקק ומתקין התקנות הישראלי, קבעו בכמה מסגרות נורמטיביות, כללים שבהם חייבים לעמוד אותו קבלן או יזם, כללים אלו מסדירים עניינים מהותיים ביותר לדוגמא: העמדת בטחונות כנגד תשלום (לרבות את סוג הביטחון, אילו סכומים ובאיזה שלב), מועדים, אחריות, מפרטים, רישומים ועוד.
כשרוכשים דירה יד 2 – דירה משומשת, אין בליבם של הרוכשים כל ספק באשר לכך שהינם זקוקים לשירותיו של עו"ד שילווה אותם, שיייעץ להם ויטפל עבורם בכל הנדבכים הכרוכים בתהליך הרכישה. החל בשלב המו"מ לכריתתו של ההסכם, ייצוג בעת חתימת ההסכם, עובר בתהליכי רישום הערת אזהרה, משכנתא אם נלקחה, ומסתיים בשלב רישום הדירה על שם הרוכשים בספרי רשם המקרקעין – בטאבו.
אז מדוע אם כן, כאשר רוכשים דירה מקבלן, מתעורר הספק הזה באם בכלל יש צורך לשכור את שירותיו המקצועיים של עו"ד שילווה את הרוכשים בעסקת הרכישה, מול הקבלן. ה"בלבול" הזה או עצם הספק – האם אני צריך עו"ד, נובע בעיקר מכך שהקבלן מיידע את המתעניינים ברכישת הדירה, בין אם זה בשלב המקדמי ובין אם בשלב מאוחר יותר, כי סכום הדירה כולל שכר טרחת עורך דין או שלחילופין מציג את מחיר הדירה ומיידע שעליו מתווסף שכר טרחת עו"ד בשיעור מסוים.
השגיאה הנפוצה מהי? אותו תשלום עבור עוה"ד, אותו מציג הקבלן, הוא אינו תשלום עבור ייצוגו של הרוכש. למעשה – עורך הדין של הקבלן הוא אינו עורך הדין של הרוכשים. התשלום לעורך הדין מטעם הקבלן, אמור בעצם לשמש עבור רישום זכויותיהם של הרוכשים (בטאבו, בפנקס הבתים המשותפים, ברשות מקרקעי ישראל וכו') אך סכום זה לעולם אינו משמש לייעוץ משפטי או ייצוג של הרוכשים מול הקבלן – שהוא הלקוח של עורך הדין.
אל לנו לשכוח, כי יזמים במקרקעין, קבלנים, קבוצות רכישה, עמותות לבניה משותפת וכיוצ"ב, הינם גופים מסחריים שפועלים למטרות רווח ובמסגרת כך, עשויות לעיתים זכויותיהם של רוכשים להידחק הצידה מטעמים שונים וכאשר רוכשי דירה אינם מיוצגים על ידי עורך דין מטעמם הסיכוי שיקרה דבר שכזה הוא גבוה משמעותית.
כפי שנכתב, מוכרי הדירות הינם גופים מסחריים ולמרבה הצער, אנו עדים וערים למקרים שהתרחשו בעבר בהם רוכשי דירות שנתנו ממיטב כספם וממונם ונותרו במקרה הטוב עם דירות בלתי גמורות ובמקרים קשים יותר, חסרי כל. על כן, חשיבות רבה טמונה בשכירת שירותיו של עו"ד המתמחה בייצוג בנושאי מקרקעין, עו"ד אשר בקיא בחוק המכר דירות ויש לו היכולות ליתן לרוכשים את הייעוץ המשפטי הטוב ביותר תוך שפועל למזעור מרבית הסיכונים הכרוכים בעסקת הרכישה מקבלן או מיזם.
משרדנו מתמחה בייצוג רוכשי דירות מקבלנים ומיזמים בכל רחבי ישראל, תהליך הליווי בעסקאות אלו יכול להיעשות ללא כל קשר למרחק הגיאוגרפי שבין מיקום הפרויקט בו נרכשת הדירה לבין משרדנו ונשמח לעמוד לשירותכם וללוות אתכם לכל אורך הדרך בעת רכישת דירה חדשה.
