צורת המחייה המקובלת וכנראה הנפוצה ביותר, בעיקר באזורי ריכוז אוכלוסין, היא בתים משותפים. כמובן, שמערכת המגורים המשותפת הולידה צרכים משלה ומקום שבו קבוצה של אנשים אשר מתעתדים לחיות בשלום איש עם רעהו, יש לרוב צורך במערכת של כללים אשר תקבע איך על הפרט לנהוג בהיותו חלק מן הכלל. המחוקק הישראלי היה ער לכך ואכן, במסגרת פרק ו' לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969, נחקקו שורה של כללים אשר מסדירים את דרך ההתנהלות של הבית המשותף כמו גם את חובותיו וזכויותיו של הפרט בבית המשותף.
אם נאמר שישנו בית מגורים אשר בנוי על מגרש בודד ובו מתגוררת משפחה יחידה, הרי שאותה משפחה תישא בכל הוצאה הכרוכה בעצם החזקה שלה במקרקעין, לבדה. לעומת זאת, אם ניטול לשם הדוגמא בניין מגורים, באחת הערים בארץ, ובו 6 דירות (3 קומות מעל קומת עמודים כשבכל קומה 2 דירות), הרי שמלבד להוצאות החלות על דירתו במישרין (חיובי ארנונה, חשמל, מים, ביוב וכו') יישא כל בעל דירה (באופן יחסי – שטח הרצפה של דירתו חלקי שטח רצפת כלל הדירות בבית המשותף) בהוצאות הדרושות להחזקה וניהול תקינים של הרכוש המשותף וקבלת השירותים להם זקוק הבית המשותף עפ"י דין או נוהג. ראו לעניין זה את הקבוע בסעיף 58(א) לחוק המקרקעין:
"בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות."
ניתן לומר שבבית משותף כפי בדוגמא שהובאה קודם לכן, יש מידה רבה של הגיון, הרי כל אימת שלא נקבע אחרת בתקנון, הנשיאה בנטל ההוצאות מתחלקת באופן יחסי לכל דייר בהתאם לחלקו בכלל הרכוש. ואולם, בשנים האחרונות עדים אנו לתופעה שהולכת ונהיית נפוצה יותר – "דירת גן" או "דירת קרקע".
מהי אותה "דירת גן"? אם בדוגמא שהובא לעיל ישנו בניין מגורים בן 3 קומות מעל קומת עמודים וסה"כ 6 יחידות דיור, בדוגמא החדשה מצטרפת לבית המשותף דירה נוספת, אשר ממוקמת בקומת הקרקע, יש לה כניסה נפרדת, היא חולשת על שטח קרקע אשר מוצמד לה באופן בלעדי, דייריה ואורחיהם אינם עוברים בלובי של הבניין או בחדר המדרגות, כפועל יוצא דייריה ואורחיהם אינם עושים שימוש כל שהוא במעלית הבניין ואפילו תיבת הדואר של של דירת הגן – ממוקמת לצד הכניסה אליה ולאו בכניסה ללובי הבניין יחדיו עם שאר הדירות.
האם במצב מעין זה, קרי בניין מגורים בן 7 יח"ד שרק 6 מתוך אותן יחידות נהנות מגישה ושימוש בלעדי בלובי, בחדר המדרגות ובמעלית, הוראת סעיף 58(א) לחוק נותנת מענה נכון וצודק לחלוקת נטל הנשיאה בהחזקת וניהול הרכוש המשותף? התשובה לכך הינה לא.
כדי להמחיש את הדוגמא נמנה בצורה רעיונית רשימה של הוצאות הבית משותף מהסוג הזה:
750 ש"ח חשמל (מעלית, תאורה וכו')
250 ש"ח דמי אחזקה חודשיים של המעלית
350 ש"ח ניקיון (לובי, חדר מדרגות, מעלית, חצר חיצונית לרבות חדר אשפה)
100 ש"ח קו בזק (לצורך מעלית)
=====================
1,450 ש"ח – סך כל הוצאות החזקת וניהול הרכוש המשותף
נשאלת השאלה, אילו מהוצאות החזקת וניהול הבית המשותף אשר מנינו לעיל, ניתן לייחס לדירת הגן? הרי ניכר שהחלק הארי שבהוצאות הבית המשותף נוגע לשטחים משותפים שלבעלי דירת הגן ואורחיהם, כלל אין גישה אליהם. מעבר לכך, דיירי הבניין נהנים באופן לגיטימי (ומחוייב מציאות מודרנית) ממעלית (רק היא כשלעצמה מייצרת עלויות חשמל גבוהות, מצריכה קיומו של קו בזק ומחייבת אחזקה וטיפולים שוטפים וכו'). גם שירותי הניקיון מתמקדים בעיקרם בשטחים משותפים שמחוץ להישג ידה של דירת הגן – הלובי, חדר המדרגות והמעלית) בעוד שהחלק מהניקיון ממנו כן עשויה דירת הגן להנות (החצר המשותפת, החניה וחדר האשפה), הינו שולי בלבד.
הרי ברור, שמרבית הוצאות האחזקה וניהול של הבית המשותף בדוגמא דלעיל, כלל אינן נוגעות לדירת הגן. יתירה מכך, לדיירי דירת הגן אין גישה לשטחים המשותפים אשר מצריכים את אותן הוצאות.
ובכן, ככל שנוגע הדבר לדיירי דירות גן באשר הן, סעיף 58(א) לחוק המקרקעין הינו בגדר עיוות דין, דבר חקיקה שמוליד תוצאה פסולה לא צודקת ולא מאוזנת. אז על מה כן יכולים דיירי דירת גן לתלות יהבם?
- אגף נפרד, בעלי דירת הגן יכולים להגיש תביעה (לפי סעיף 59(ב) לחוק) להכרה בדירת הגן כ"אגף נפרד" וככזה אינו חייב בהשתתפות הוצאות החזקת וניהול הרכוש המשותף ממנו כן נהנים בעלי הדירות האחרים. יאמר כי לא בנקל תתקבל תביעה מעין זו וההפרדה בין ה"אגף" לשאר חלקי הבניין צריכה להיות חדה ומוחשית;
- תקנון מוסכם, בהתאם להוראת סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, רוב של שני שלישים מבעלי הדירות בבית המשותף, רשאים לערוך תקנון מוסכם או לשנות את הוראותיו ובמסגרת כך לקבוע למשל שדירת הגן לא תשתתף בנטל הוצאות החזקת וניהול שטחי הלובי, חדר המדרגות והמעלית – תוצאה מוצדקת בהחלט. הקושי, שינוי זה אם לא נעשה על ידי היזם/קבלן עוד בתקופה שבה היה בעצמו הרוב, סביר שיגרור אחריו קשיים בגיוס הרוב הדרוש של הדיירים שעשויים להתנגד לתוצאה הוגנת וראויה במחשבה צרה שעל דירת הגן לשאת בהוצאות החזקה וניהול של שטחים שאינם בשליטתה ומעלית שאינה בשימושה.
במקרה כמו בדוגמא שהובאה, אין שום סיבה הגיונית שבעלי דירת הגן, שממילא נדרשים להוצאות הכרוכות באחזקת והחזקת שטח הקרקע המוצמד לדירת הגן (ניקיון, גינון, השקיה, אחזקה וכו') ישאו ביותר מ-1/7 מתוך מחצית הוצאות הניקיון שממילא יותר ממחציתם מושקעים בחלקים בבניין שאינם נוגעים לה ובכך יש כדי "לשקלל" הוצאות שוליות אחרות – כל מצב אחר הינו בגדר התעשרות ולא במשפט על גבם של בעלי דירת הגן.
נכון שמערכת חקיקתית נועדה להשלטת סדר ציבורי, אך יחד עם זאת, מערכת חקיקתית לעולם תצטרך להתאים את עצמה למציאות קיימת ולא להפך ומכאן יוצאת קריאה למחוקק הישראלי ליתן מענה הוגן וראוי למקרים מעין אלו על ידי שינוי (תיקון) חקיקתי יזום לסעיף 58(א) לחוק המקרקעין באופן שיחריג את דירת הגן מהשתתפות בהוצאות החזקה וניהול של שטחים (לובי, חדר מדרגות וכו') ומתקנים (מעלית) שאין לה כל גישה אליהם.
